2017年1月以来，北京、上海、广州、深圳四地均在政策层面压制住了商住房的下游市场空间。

从土地性质来看，按照1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和*暂行条例》，我国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意义上的“商住房”的土地使用性质并不存在。然而，在北京、上海等一线城市，由于常住人口居住需求巨大，2000年以来，一些以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名，改变商业立项的使用属性，将“类住宅”作为卖点，少数项目还“擦边球”式地引入了民水、民电甚至民用天然气，个别项目甚至还可以落户。

从需求层面来看，2010年以来，北京、上海等一线城市*严格的住宅限购政策，但是，“商住房”由于不限购而变得更加抢手。特别是在房价一路上涨的大环境下，“商住房”也成为无购房资格家庭的过渡之选，同时也不可避免地成为炒房者的天堂。

此次新政之后，市场反应迅速。据办办网数据显示，2017年一季度，由于新增的供应压力，深圳甲级办公楼空置率高达15[[%]]，环比上升3个百分点。预计深圳未来12个月将有约100万平米的新增甲级办公楼项目落成，主要集中在福田CBD，近一半是总部大楼。这些总部大楼的企业搬迁将对其正在租赁的大厦构成空置压力，加上其他可租赁项目的入市，可选择项目增多，虽然预期市场整体租赁需求稳定，但预计2017年末空置率仍将同比上升5-8个百分点。截至2017年一季度末，深圳甲级办公楼总存量跃升556万平米。

深圳写字楼原本就供应过剩，且空置率不断提高。开发商将写字楼改为商住公寓，实际上也是根据市场供需来调整供应结构。但在深圳*有关政策，限制写字楼改商住公寓后，市场担忧骤起。

其实不止是深圳，全国范围都面临同样的问题，近两年随着去库存加速，住宅库存面积一直在下降，而待售商品办公楼占比5年来从4.3[[%]]上升到5.6[[%]]，待售商业营业用房从19.6[[%]]上升到23.7[[%]]，待售其他商品房从11.4[[%]]上升到14.7[[%]]，均表现为趋势性上升。

不知道是不是出于市场及各方压力，北京市住建委在5月23日对3·26新政做出了补充说明。即对此前有关已购商住物业的交易等问题作出新的解释。此次说明主要诠释了以下三点：以3·26网签为节点，之前的可以保留居住功能；已购买商住，可租可售，但必须符合“3·26政策”；中介可以代理，但不允许宣传居住。

其实这一补充说明也是对先前强势打压的一种有效缓解，让处于这场游戏之中的各方都得到了喘息的机会。

但就目前上海地区而言，没有*补充说明，亦没有数据显示办公楼的具体空置率。从政策和市场层面出发，呈现出两极分化的现象。一方面，相关部门开始强拆，以3月20日的“绿地峰尚汇”为例，闹的沸沸扬扬，影响很不好。另一方面，“朗诗·藏峰”（长宁区的一个商住盘）开盘，主打不限购不限贷、产权50年、精装98-147平，卖的风风火火。这种十分奇怪的局面也一时间让市场摸不着头脑。对于没能力买住宅但又不想离开上海的刚需客户来说，不知道还能不能买。对于投资客来说，也不知道这钱还能不能投。

从目前来看，商住房的政策导向很明显，就是两个字“整顿”。但从市场来说，对于商住房依然是有很大的需求。当整顿遇上需求，无疑是两种势力的内在较量。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海在整个2016年房地产市场成交套数为10.9万套，其中3.5万套是商住房为主的类住宅，类住宅占比超过30[[%]]。而在2017年的前两个月，上海市场总成交套数为6046套，其中类住宅是765套，类住宅占比下滑到了12.65[[%]]。就此次整改的试点区域闵行区来说，2017年1月份，闵行区成交类住宅211套，成交面积在35299平方米，均价为6.4万元/平方米。而到了2月份，数据已经出现断崖式下跌，成交套数111套，成交面积15108套，均价变为5.1万元/平方米。

无论是商住房的成交量，还是成交均价，上海市场热度都明显消减。可能这也是上海市住建委不需要再*任何补充说明的原因。那么，为什么北京市住建委会要来一个补充说明呢？

 根据亚豪机构统计，北京“商住房”成交套数从2010年的19077套，上涨到2016年的67609套，涨幅为254[[%]]，成交均价从22959元/平方米，上涨到30069元/平方米，到“3·26新政”时，已涨至44663元/平方米。2016年，“商住房”成交量占北京新房总成交量的比重为58.7[[%]]。同时，数据显示，2017年3月，北京住宅市场预计将有23个项目入市，其中商办类项目多达10个。

换句话说，北京和上海在整顿商住房市场的这件事上还是有所不同的。北京市的商住房市场铺的摊子太大了，并且其中大体量的刚需客户群是无法忽略的。在整改的过程中涉及到的民众矛盾也十分之大。而就上海地区而言，虽然整顿也会涉及到各方矛盾，但激烈程度、波及范围远不如北京。当然，这种客观原因也有利有弊。自从试点整顿闵行区和嘉定区后，很多商住房的业主也对此表示了强烈不满。这种不满不仅表现在要求和开发商、政府谈判上，也表现在了通过法律程序解决此类问题的决心上。由此可见，北京“新老划新”的做法还是十分可取的。