摘要：对于仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言，他们挤上的很可能真的是中国楼市近20年黄金上涨周期的最后一班列车，它的前方不是遍地财富，而是泡沫破裂后的泥沼，这值得警惕。
 
   中国楼市近20年狂飙突进，没有一天不与“狼来了”的唱衰声音如影随形。
  警世预言的一再落空不仅令许多忧国忧民的饱学之士名誉扫地，也让人们对一种关于楼市的“中国特殊轮”愈发坚信不疑——虽然理论上没有只涨不跌的市场，但中国的情况、或至少当今中国的情况或许会很不一样。

          

   然而，现在真的到了需要认真想想房地产泡沫破裂以后的时候了。
  用“疯了”来形容近期的房地产市场，尤其是一线城市的楼市，一点都不夸张。以至于上海、深圳不得不先后*所谓“史上最严厉的楼市调控新政”，而之前各地的趋势一直是朝着废除禁售令、降低购房门槛的松绑方向去的。
  我曾为一位30多岁的新婚夫妻算过一笔账：他们目前租住了上海市中心城区的一套二室一厅的高层公寓，如果他们把这套公寓买下来，按当下的租金算，这笔钱够他们在这套房子里住至少80年!而这套房子的东家——一对60刚出头的夫妻——用这笔房款可以在相同地段包住一套五星级酒店的双人套间，舒适省心地过完他们的余生。

  这样的房价，合理还是不合理，是一目了然的。但就是这样，许多购房者依然争先恐后，仿佛在抢末班车似的。

  不少自认为懂得经济学的唱多人士也许会拿出许多理论和数据来反驳我的危言耸听，他们会从城市化说到供求关系，从国民经济说到“支柱产业”……但我相当确信，自己不会沦为一再落空的乌鸦嘴预言家中不起眼的又一位。
  造成中国楼市显而易见的泡沫的原因很复杂，其中包括地方政府扭曲的土地财政因素等，但自2008年金融危机以后的每一轮房价上涨，最根本的动因却都是流动性过剩。众所周知，迄今为止中国民间的投资渠道依然十分狭窄有限。在实体经济不景气的后危机时代，长期宽松货币政策所释放的天量流动性只能流向股市、楼市及艺术收藏品等极少数出口。而去年夏天股灾以来，由于股市的持续低迷，投资和投机资金的流向就更少了。

              

   本轮房产价格飙升可能还多了另一个重要动因，即人民币汇率看跌。当许多投资者预期人民币未来会继续贬值时，他们的合理选择首先是将手中的人民币换成美元。然而，为了缓解资本出逃压力，近期央行和外汇当局明显收紧了外汇管制，原先相对容易的外汇兑换，特别是向境外汇款变得异常困难。这条“出海”的路也被堵死，就使得那些拥有一定闲钱的居民更加焦虑。过去十多年来的经验告诉他们，如果不想眼睁睁地看着手中的人民币越来越不值钱，这让中产阶级以上者迅速寻找保值手段，炒房，炒股，投资现货......
   全民炒房这大概的确是最后一班车了。
   随着“新常态”的到来，经济增速不可避免的放缓，经济结构主动或被动的转型，未来中国已经不再可能、也没有本钱延续过去那种依靠堆砌投资而拉动的经济增长模式了。在这么多年来的投资热潮中，中国已经积累了令人担忧的庞大房地产库存，中国的城市化进程即便如那些楼市唱多人士最喜欢引证的那样继续高速推进，要消化这些库存，恐怕也已不是三五年内能够完成的。根据国研中心的研究，2014年以来新开工量的阶段性高点基本得到确认，未来十年，住房需求和投资增幅均将明显下降。依靠刺激房地产重归高增长的时代，已经一去不复返。此外，货币政策也不可能长期这么宽松下去，美国就已经开始进入紧缩周期。

             

  长期来看，中国的高房价注定是不可持续的，楼市泡沫注定要戳破，唯一的悬念只在于以何种方式。我们当然希望它是以可控的挤压方式出现，最理想的状态是随着经济基本面的回升逐渐将现有泡沫消化掉。但市场经常不遂人愿，并且在我看来，现在已经为时过晚，房地产泡沫有序缓慢挤压的窗口正在关闭，破裂的可能性近在眼前。
 
    房价泡沫若破裂哪些人损失惨重呢?首当其冲的是在最高点购入房产的老百姓。房地产泡沫破灭后，房价出现下跌，需求急剧下降，房价再继续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，而房子别说增值，保值都是妄想，直接成负资产。
    那么庞大的民间资产必须得抓住一切可投资渠道保护财富不缩水，投资股市，中国股市现在可能我提出来就会让人破口大骂了，股市收操纵因素太单一，规则制定者参与游戏，作为散户玩家我们实在没有赢的机会，目前国际现货黄金原油投资是值得我们去关注的，只是国内目前刚刚起步，但市场过于杂乱三无公司遍地，让资金非常不安全

    李纾石在这里提醒目前投资国际现货黄金的朋友，黄金是国际性质的投资，以美元报价，国家外汇有管制，个人资金出不了境，所以要依靠香港这个金融口岸去参与现货黄金投资。所以国内是无法投资现货黄金的，只能在香港做现货黄金投资，香港金银业贸易场监管，资金安全才有保证。因为黄金是国际性质交易更多影响因素是国际政治局势，世界经济形势尤其是美国经济（因为美元与黄金挂钩）有直接关系，个人或个别力量妄图操纵金价，全球黄金市场庞大资金量会把投机的人吞的渣都不剩，对于散户来说，投资黄金是在一个相对公平的环境中竞争

    笔者李纾石唯❤Alss82，任职于香港甲阳国际风险调控总监，毕业于上海复旦大学金融系，后远渡哥伦比亚商学院进修金融专业两年，五年从业经验，知名财经频道分析解说师，各大财经网站专业撰稿人，擅长中短线操作，致力于打造华中地区最诚信分析师，为客户提供优质的服务，为每一位投资者提供最专业的贵金属走势分析及业务解答。我们相互关心、相互信任、相互爱护、相互促进、共同学习、共同成长、实现共赢。

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