我们都知道影响房地产的两重因素，1、政策，2、供求。

　　而在政策层面上也是两重，1、限购，2、限贷提贷提利率。

　　我们都很清楚，限贷的效果要优于限购，房价的本身就是资产泡沫，而资产泡沫的本源是钱！钱贵了、或没有钱了，资产泡沫就会大大受限。

　　今天，来说一下大家最为关心的房贷利率问题，房贷利率上升，将是对房地产市场很重要的利空影响。

　　从四个纬度来分析。

　　纬度一：银行借款利率>房贷利率

　　目前房贷基础利率为4.9[%]，大部分房贷利率银行执行9折利率，为4.41[%]。

　　1、目前上海证券交易所的国债逆回购利率进入2006年以来第三波高利率周期，特别是最近一个月，一天期国债逆回购近21个交易日平均拆借利率达到5.28[%]。。

　　2、而上海银行间同城拆借利率从16年底后也有显著攀升，以中期3个月为例，在3月24日，拆借利率最高达到4.4581[%]。

　　3、而某大型商业银行的固定收益理财近期也是水涨船高，5万元起点的固定收益理财91天年化利率为4.5[%]，而前一段时间最高达到4.7[%]。

　　目前资金的拆借利率已经与9折利率持平，甚至某些时间和某些固定收益产品已经超过9折房贷利率。

　　就是一句话：银行赔钱了！银行不想赔钱！银行不想再按9折利率借给你钱了！

　　九折利率取消的根本就是，银行的资金成本在上升，银行资金成本已经超过了房贷9折利率，也意味着，9折利率取消是大概率事件，而且很快！

　　纬度二：美国加息3次中国加息1次？

　　美联储初步计划是：2017年，年底利率达到1.4[%]，而2018年将升至2.1[%]。

　　所以，重提加息计划后，每次加息0.25[%]个基点的话，2[%]的等量目标需要加息8次（现在已经加到了0.75[%]）

　　另一方面，为了维持在全球的利差，美联储设定的核心通胀调控目标是2[%]。以核心通胀率为锚，“实质零利率”为目标。

　　加息的目的，是为了维持“实质零利率”的货币政策目标。

　　也就是理解为，用加息（增值）来抵消通胀（贬值）。

　　每次通胀上升，加息的预期就更加强烈。

　　例子：

　　2016年，10月份美国的核心通胀率已经达到了2.1[%]，年化核心通胀率为2.2[%]，超过了预定的2[%]的目标。美联储加息0.25[%]，来维持“实质零利率”的货币政策目标。

　　2017年3月，通胀率达到2.5[%]，通胀率达到5年来最高，美国再次加息。

　　为何不一次加到位？

　　决定的核心在于：美国的债务过大，加息后负担过重。（中国也一样）

　　美国连续十多年的双赤字现象并没有转机。

　　十多年的赤字，债务还在攀升，贸易还是逆差，美国政府其实欠债累累。而依靠经济景气度的还债能力，还处于弱平衡。

　　来看2000年后中美利率变化比较▼

　　可以看到，在上一个美国加息周期中，中国也是被动加息，但时间会延后，次数和幅度都没有美国大。

　　本轮，美国加息周期中，应该也不会例外。

　　中国的加息次数，同样取决于通胀水平，以及中美利差。以目前的通胀平稳状况下，加息的压力主要来源于中美利差、资金外流。

　　所以只要当美国加息2-3次，中国才可能会加1次。而不是每次都跟加。但考虑到中国的封闭与特殊性，该项可能并不是必然。

　　纬度三：周小川博鳌讲话重要信号

　　2017年3月26日，在博鳌亚洲论坛2017年年会“货币政策的‘度"分论坛上讲话，发出重要信号：

　　货币政策在经过多年的量化宽松之后，目前全球已经到达了这次周期的尾部，这意味着货币政策将不再是宽松的政策。不过他也指出，因为全球经济的复苏在不同国家以不同的速度进行，因此货币政策也不是完全协调一致的。

　　在中国，过去为了应对全球经济危机，中国的货币政策是适度扩张的货币政策，但是在2010年年底的时候，中国已经回到谨慎的货币政策。他指出，全球经济的复苏会经过很多曲折，是一个渐进的过程，因此货币政策也需要逐渐改变，变成比较审慎的货币政策。他认为，这个方向需要看到货币政策限度，要认真去考虑什么时候如何离开货币政策宽松的周期，这是一个非常大的挑战。

　　周小川还表示，在执行多年的量化宽松的货币政策之后，在全球、在很多国家已经放弃了流动性。他指出，虽然货币政策制定当局已经开始紧缩，但是这仍是一个渐进的过程。“在某些期间，我们会强调结构改革以及其他长期的发展战略，会发出信号告诉人们不要太依赖于货币政策，但是这个信号的发出是很重要的。”

　　周小川表示，中国政府不会依赖于“直升机撒钱”式刺激措施，中国央行有诸如财政政策和结构性改革等非常严肃的经济解决方案；为经济复苏，政府应着力修复资产负债表和财政状况，强调结构性改革。

　　纬度四：19大之前的稳定

　　两会上，中国已经对2017年经济定下基调：GDP6.5[%]、M2增长12[%]。

　　而今年的19大对于中国来说，是至关重要的事件，围绕该事件，一切的一切都应该是：稳！

　　货币收紧过大，会发生不可控的债务危机和经济停滞，这是不可以的。

　　而任何重大的经济事件，都会引起内外媒体的关注和解读，过度解读也并不是一件好事。

　　所以，19大之前货币政策不会再有重大改变，而，19大之后，真正的重大货币政策、经济政策才会*。这是一个关键时间点。

　　结论

　　1、近期9折利率取消是大概率事件，没有办理贷款的要抓紧时间去办。

　　2、十九大之后加息一次也是大概率事件，但幅度不会大，一切求稳。

　　3、基准利率或再上升、或再加息，这是对房地产市场的利空，这是大势。

　　4、是不是意味着房价要下跌了？非也！局部调整有可能，暴跌是不会出现的、也不允许出现的！不必幻想，这是中国特色经济学范畴。

　　5、如果有一个政策*会导致房价暴跌，放心，这个政策就不会出来，即使出来了，也会被政策性暂停或取消，这是政治经济学范畴。

　　6、但保持房价平稳发展、温和上涨也是政治、经济之需求，这也是政策之本，是大势。

　　7、目前的契税优惠政策未来取消也是大概率事件，没有交纳的请尽快去交纳。

　　8、几乎所有的城市，未来三年横盘是大概率事件。

　　9、横盘不代表着房子失去了投资价值，只是代表着，闭着眼睛投资就赚钱的时代暂时过去了。未来才真正是房产投资专家的时代！

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　　财经专栏作家，金融分析师，经济观察员，财经评论员。

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