“鬼城”鄂尔多斯现状
银华霸金/yinhua6892
在过去的纸面研究中，我们发现全国称得上“鬼城”的主要是三个城市：营口、乌兰察布、鄂尔多斯。2013年时供给严重过剩的顶峰：营口2013年供给是需求的近5倍、鄂尔多斯是4倍；截止最新的供给过剩问题依旧非常严重，即使有所缓解，但供需比超过200[%]，意味着去化时间至少在5年以上，仍旧面临相当大的困难。
以鄂尔多斯为例：边际有一点点改善、房价略有减亏性上涨、但库存绝对量太高压制成交量和投资意愿、银行加速处理个贷坏账、居民陷入债务困境及收入下滑困境、政府和银行大力推动棚户区改造货币化安置、政府去库存和去产能取得了明显成果。
最新调研发现，当地居民、银行、开发商和政府都很坦然的直面地产问题，也在努力想办法解决。
1、居民：人均多套房、多陷债务危机、几无购房意愿、收入自2013年后显著下降：我们这次调研碰到的居民主要是：1）专车司机：家里有5套房，丈夫在煤矿管人事，家里受煤炭产业景气恢复影响，其多余的房屋出租，年租金仅5000元，但需要水电煤物业全包，最后也就净赚1000块一年；2）银行职员：家里有3套房，随着银行坏账率提升，工资收入大幅下降，从6000降至3000；3）公务员：鄂尔多斯的社会福利较好，教师、公务员的工资相对较高，但也有下降，公务员发13个月变为发12个月，一中的教师有些年收入有20万，一中99[%]一本率，每年20-30个北大清华。鄂尔多斯居民在2010-2012年间几乎全部参与民间借贷，很多人把毕生储蓄放进去了，目前都在债务负担里没法走出。
2、房企：艰难去库存、烂尾项目多、离开本市投资、个别项目提价：我们调研的是当地知名房企亿利集团最好的楼盘“亿利城文澜雅筑”，1）本市最好项目、7年去化90[%]：该项目位于康巴什新城核心区，周边有最好的幼儿园、初中和高中，是最好的学区房，项目自2010年开始*、7年去化90[%]，一共1518套可售，目前剩下150套小户型；2）调研项目入住率超80[%]、但不具代表性、个别项目入住20[%]：目前领钥匙和装修的大概1100户，入住率80[%]，但是并不具有代表性，我们了解到别的项目，比如银行职员所在某项目，500户开盘三年仅入住90多户，入住率约20[%]；3）房价历史、主动提价减亏：2010年开盘8500，2011年微涨至9000左右，2012年没变，2013年内部员工团购6000，之后高利贷危机爆发，2014-2015年下降至5000元左右，考虑到配套逐渐完善、且几年下来成本基本摊到了6400元左右之前是亏本在卖且去年市场略有恢复，16年7月份开始10号楼开盘已经涨到8500元，目前基本在8500-9000之间也就是回到了开盘时候的价格；4）转战外地投资、本地投资意愿较弱：亿利集团总部已经搬至北京，目前在北京周边、福建等地开展地产投资，在鄂尔多斯已经没什么项目了。5）小开发烂尾项目多：目前在东胜区郊区四面都有大量小开发商留下的烂尾楼，所以基本没人拿地投资，如果要拿地，还不如直接收购，打个折现金都有的买；目前有几个楼盘复工，主要是康巴什区域。
3、银行：处理坏账是主要工作、员工收入下滑严重、全面停止按揭贷款、支持政府购买服务（类棚改项目）：我们调研了四大行东胜支行，该之后曾在地产信贷业务上大力支持，1）9亿房贷5亿坏账、法拍6户但是流拍：该支行9亿按揭5亿坏账，因此现在个贷员工主要工作是跑法院负责处理坏账问题，5亿涉及900多户贷款（300户住房、300户商业、300户抵押和其他），全市坏账主要是2012年开始出现，2015年立案3000多户，我们刚刚拿出6户商业住房贷款来法拍，全部流拍，个人按揭目前考虑到稳定暂未处理；2）全面停止按揭：该支行2013年开始全面停止按揭，总信贷余额180多亿，2012年最高时按揭贷款26亿，占比26[%]，但现在5[%]不到，目前基本不做按揭了；3）员工收入明显下降：银行普通员工收入从高峰期6000降至3000左右；4）商业地产恶化严重、租金都不要：目前商业地产过剩厉害，银行很多坏账商户，并不是恶意违约，是真的还不出来，很多商铺，只要你租，不需要租金，把要交的各种公共费用处理就行；5）信贷支持政府购买服务（类棚改业务）：由于按揭和开发都不是很好做，但银行对于政府开展的购买服务业务相对支持，这是一种类棚改项目，典型的可以是：比如一个棚改项目，政府拆迁掉了位于东胜区核心区的平房，聘请评估公司评估目标安置区域的项目价值，然后给被拆迁户房票（比如说100万面值）让他们去选该项目，如果很多人选一个小区，比如一个小区超过60-80[%]的认购，政府就会确立这个小区为该项目安置处，政府的思路是不新盖房屋，因此成立房屋运营公司来对原来项目尾盘的一些东西处理好让居民可以入住，政府以这个房屋运营公司来做贷款主题，比如工行做的水岸华城项目，总投3.56亿，政府资本金7600万，银行贷款2.8个亿，基准利率作为支持。
4、政府：直面地产问题、化解库存590万方、全货币化安置棚改：从市政府角度，接触下来的各级官员都相对开明，且直面问题，但更多的是看到乐观一面，如果政府都没信心那么居民就更没信心了：1）最差的时候已经过去、正在积极转型：比较严重的2012年，经过几年的努力克服，最差的时候再过去，2016年GDP增长7.3[%]、固定资产投资12[%]，各项数据都很好；机场已经是国际口岸、新增高速186公里、开通呼包鄂集高铁；2）去库存取得重大成果、被确立为住建部全国房地产去库存是的城市：2016年化解存量商品房590万方，盘活房地产沉淀资金200亿元；5）加速棚改、全货币化安置14542户：城市棚户区改造开工15392套，开工率104.5[%]，其中货币化安置14542户，主体思路是全货币安置，不新增地产项目，把东胜区核心区平房进行棚改，让到家都周报库存房里安居，核心区改为旅游或者其余用地。
总体而言，对于地产行业投资，我们认为寄希望于库存量过大的三四线基本面大幅回升，我认为持续性存疑，还是关注一二线和强三线。
笔者银华霸金（个人V信：yinhua6892）是金融投资分析师，从事金融行业多年，研究国际局势和热点事件。金融领域博大精深，每天行情波折不断，我所能做的就是用我多年的研究经验，给大家帮助。（关注公众号：银华霸金）
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