余毅飞：房地产市场分化初现，三大助力面临折戟
2015年初以来的我国房地产市场出现明显的分化走势，以北京、上海、深圳为代表的一线城市价升量增，而大多数三、四线城市去库存的压力有增无减。房地产走势的分化是我国房地产市场最近十几年第一次出现，必有其内在的原因。
【房地产现状加腾讯2482370494.验证码66】
去年以来，一线城市中深圳和上海的房地产市场表现最突出。上海的交易量创世界历史纪录，数据显示，2015年度上海一、二手房共成交4986万平方米，成交金额达到1.4万亿元，该金额相当于2015年北京、天津、纽约和香港四个城市的房地产交易金额之和。而深圳的房价2015年度涨幅也创下中国最快纪录。除了量价齐涨，总价超过1000万元的豪宅成交量也在大幅度增加。
在过去的每一轮房价上涨周期里，成交量增长最快的都是90平方米左右总价较低的中小户型，而此次一线城市的房地产周期的最明显的特点是总价高的大户型成交增长很快。对于房地产市场分化走势的原因很多人都有其不同的观点。有人认为是一线房价上涨是因为政策刺激，有人认为供求不平衡导致价格快速上涨，还有人认为是2015年推行的“大众创业，万众创新”的刺激，也有人认为人口流动也是导致房价上涨的因素之一。无论哪一种解释，无疑都在说明房价快速上涨有其必然的原因，
【一线城市房价上涨关键因素】
1、与股市息息相关
深圳的房价从2014年12月份开始上涨，涨得最快的时间是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房价环比上涨速度基本上不涨了。深圳的房价上涨状况与2014-2015年的股票市场基本雷同。从现象上可以进行判断，2015年度深圳和一线城市的房价走势与股市有关。另外，股市上涨产生的财富效应也会刺激上海的房地产市场，但影响程度不如深圳。因为上海证券交易所上市的主要是国有控股的蓝筹股，而且上海综合指数的涨幅远远落后于深圳的中小板和创业板指数。加腾讯2482370494.验证码66
股市对楼市的影响还表现在证券从业人员的薪酬方面。2015年证券市场的成交量大幅度增加，证券行业的盈利状况大幅度好转，证券从业人员的收入明显增加，中层管理人员的薪酬都在100万以上，有些公司的高官人员的薪酬超过1000万元。这些从业人员主要集中在北京、上海和深圳。从股市影响楼市的逻辑看，2016年1月份之后股市出现了近20[%]的下跌，应该对楼市形成抑制，但因为有来自货币政策方面的新的因素刺激，使得楼市趋势继续。
2、货币政策方面的刺激加腾讯2482370494.验证码66
从2001年以后的房地产运行看，房价与货币投放高度相关，简言之，房地产市场对信贷与货币政策的变动高度敏感。此次一线城市楼市疯狂亦与货币政策变动有关。2015年多次降准降息，从人民银行公布的第一季度信贷数据看，个人购房贷款增加1万亿元，同比多增4309亿元。如果与去年作比较，2015年全年，新增个人住房贷款总计2.66万亿元。从余额来看，截至3月末，个人购房贷款余额15.18万亿元，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点。2015年的一线房价已经形成上涨趋势的背景下，再受到货币政策方面的刺激，结论是不言而喻的。
3、房地产中介的加杠杆行为助推了房地产投机
在资产价格快速上涨的背景下，投资者倾向于加杠杆，这是资产价格波动过程中的一般规律。在楼市价格快速上升之后，类似股市的场外配资行为快速发展，值得高度关注。据悉，目前有不少机构都提供“首付贷”，有的P2P平台甚至提供1/2首付全额的授信金额。对于银行的风险控制而言，住房按揭贷款的首付是第一道安全阀，中介机构提供了“首付贷”后，按揭贷款实际成了“零首付”产品，银行风险控制的安全阀完全失效了，这是十分危险的现象。
综述，不同城市之间已经出现了明显的分化现象，一线城市房价持续上涨，三四线城市库存压力有增无减，面对此种现象，只有找到造成这一现象产生原因，然后因城施策，找到找到突破点，然后寻求解决的方法才是最明智的做法。对于投资者而言，更要密切关注市场动向，准确把握大趋势，才可无往而不利。更多投资资讯，股市、汇市、基金、期货、大宗商品等随时关注笔者最新动态。
